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住宅ローン「借りられる金額」と「返せる金額」は違う!適正額の考え方とは?

投稿日:2017-08-23 更新日:

住宅購入の相談の中で多いのは、購入予算ご相談です。購入物件が決まれば、住宅ローンの組み方・選び方についてのご相談に進んでいくのですが、住宅ローンの組み方・選び方についてはまた別記事で書いていきたいと思います。

「いくらのマンションが買えるのか」「いくらの家が買えるのか」は誰もが真っ先に気になるところですね。ただし、ここには注意すべきポイントが。

実は、住宅ローンの「借りられる金額」と「返せる金額」は結構かけ離れているのです。借りられる金額の一般的な算出方法と、「返せる金額」の考え方を身につけて、住宅購入金額の「あなたの家」の適正額を知りましょう。

「借りられる金額」の上限は?

住宅ローンでいくら借りられるかは、その金融機関が定める「返済負担率」によります。その人が返済する金額が年収の何%に当たるかを計算した数字を、返済負担率といいます。

金融機関は、「年収400万円未満であれば30%まで、年収400万円以上であれば35%まで」というように、年収によって返済負担率の上限を定めています。ここでいう、年収は税込み年収を使います。

※返済負担率の上限設定は金融機関により異なり、一般的に20~40%の範囲で設定している金融機関がほとんどです。

返済負担率による計算式

下記の式で、返済負担率の上限と年収から住宅ローンの上限を求めることができます。

  • 住宅ローンの年間返済額÷年収×100=返済負担率(%)

わかりやすく入れ替えると

  • 住宅ローンの年間返済額=年収×返済負担率(%)÷100

となります。

計算例(年収400万円の人が返済負担率上限35%の住宅ローンを利用する場合)

年間返済額の上限=400万円×35÷100=140万円
月々の返済額の上限=140万÷12ヶ月=約11.6万円

最大で年間140万円、月々の返済額11.6万円の住宅ローンが組めることがわかります。

実際に住宅ローンを組むときには、車のローンや奨学金返済などその人が利用している全ての借り入れを合算した「総返済負担率」で考えます。

住宅ローンを利用して、マイホーム購入を予定されている場合には、車のローンの利用には注意が必要です。

「返せる金額」はいくら?

金融機関の返済負担率で算出した「借りられる金額」を見て、つい「借りられる金額」=「返せる金額」と錯覚してしまい、大きな購入予算を立ててしまう方もあるのですが、「借りられる金額」はあくまで、ローンが通るであろう金額であり、あなたの家計で無理なく返していける金額とイコールではありません。

計算式で出てきた住宅ローンの上限額いっぱいに借りてしまうと、額面金額では30%以内の返済負担率でも、手取りの場合で計算すると返済負担率が40%近くなってしまうことがあるので注意が必要です。

年収400万円の場合の一般的な手取り額は?

  • 年収400万円の場合、手取り額:約290 ~330万円
  • 給料:25万円前後(ボーナスが年2回支給され、1回分が給料の2カ月分の場合)

こんなイメージだと思います。月25万円の手取りから、借りれるローン金額11.6万円を目一杯組んだら残り13万でのやりくりということになりますよね。

また、マイホームを購入すると賃貸の際には必要がなかったマイホーム維持のためのメンテナンス費用や固定資産税もかかりますし、特にマンションの場合は管理費・修繕積立金・駐車場代など、かなりまとまった固定費が発生します。

生活費、貯蓄額、マイカーの維持費、生命保険料など、現在の経済状況に加えて、住宅を購入することで発生する費用、将来的に大きくなってくる子どもの教育費、そして突然の家族の病気や親の介護など、想定外の事態が起こることも十分考慮したうえで、余裕をもって「返せる金額」を試算することが大切です。

マイホームを購入したことによる新たに発生する費用は住宅ローンだけではないことをよくよく確認しておくことが必要です。

年齢・ライフプラン・理想のセカンドライフまで視野にいれた計画が必要

しかも、年収と、購入価格、返済期間も同じだったとしても、ローンを組む時の年齢によって、無理なく返済できるプランは異なりるはずです。

30歳、35年ローンを組むとして、年収400万で10万円のローンを65歳まで返済するのは可能かもしれません。でも、同じ年収400万でも43歳の人だとどうでしょうか。いま、月10万円の返済は可能でも同じ35年でローンを組むと完済予定年齢は78歳。

退職金で繰上げ返済が可能か、それまでに別の手段で資金準備ができるのか、78歳までの返済原資はあるのか・・・など、慎重に考えなければなりません。

まとめ

住宅ローンの「借りられる金額」と「返せる金額」は結構かけ離れています。住宅購入予算を決めていくときには、「借りれる金額」ではなく「返せる金額」からゆとりをもった返済計画にしておかなければなりません。

もう一つ、今回のテーマとは離れますが、住宅営業の現場でよくある誤解を1つご紹介しておきます。いま現在、駐車場代込で7万円のアパートに住んでいるご夫婦。奥様もパートにでているので、家賃の支払いは全く苦にならない金額だと感じているし、7万円なら住宅ローンを組んでも問題ないと感じておられるご夫婦。

ですが、半年前に、350万円の新車を5年ローンで購入していて、月々の車のローンが6万円。これも現在は無理なく払っているとのことですが、こういったケースだと、「総返済比率」にひっかかり住宅ローンを組めないケースが多いです。

「払える金額」と「借りれる金額」は、逆の意味でも違うのです。

住宅は一生のうちでも最も大きい「買い物」。買いたいのにローンが組めない、せっかく手に入れたマイホームを払えなくて手放さなければならない・・という事態にならないように、早目の計画的なライフプランが必要です。

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