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中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリット!実録付きで不動産投資が身近に!?

投稿日:2017-06-15 更新日:

不動産投資の中でも、中古ワンルームマンション投資は、物件の価格が安く、高利回りが期待できる不動産投資手法です。少額の資金でもローンを利用してはじめられることから、サラリーマンに高い人気を集めています。「サラリーマン大家さん」という言葉、あなたも耳にしたことがあると思います。

不動産投資の中でも比較的バーが低いといわれる中古ワンルームマンション投資ですが、中古ワンルームマンションならではのメリット・デメリットもあります。今回は「中古ワンルームマンション」に焦点をあて、そのメリット・デメリットを確認します。

実際には、メリット・デメリットは机上論では理解できても、あと一歩踏み出せない不動産投資初心者の方に、現在管理人が運用中の中古ワンルームマンション投資の、物件選びのポイントや始め方、実際の利回りまで公開します。読み終わったら中古ワンルームマンション投資が身近に感じられるかもしれません。

中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリットとは

一口にマンション投資といっても、新築ファミリータイプ・中古ファミリータイプ・新築ワンルーム・中古ワンルーム、さらには一棟マンションと対象の物件にどれを選ぶかによっても、メリット・デメリットひいてはリスクとリターンも変わってきます。もしスタートするなら、自分ならどの物件を投資対象にするか、それぞれのメリット・デメリットを十分に確認してスタートすることをオススメします。

というのは、投資用マンション物件に力をいれる不動産仲介業者や、新築投資用マンション業者の中には、それぞれのいいとこ取りをした說明をメリットとして強調したり、デメリットを大きくは伝えなかったり・・という状況はあると感じるからです。

マンション投資の一般的なメリット・デメリットは別記事で紹介していますのでみてみてください。

中古ワンルームマンション投資のメリット

価格が安い

中古ワンルームマンションの一番の特徴は、価格の安さです。中古ワンルームマンションの立地や築年数にもよりますが、地方では数百万円、東京23区内であれば築10年~15年程度の物件で、1,600万円~2,000万円。

地方の物件には手を出すな!的な意見もありますが、都心の人からみると地方でも地方の中では圧倒的に中心部にある物件であれば個人的には「アリ」かなと思います。

中古ワンルームマンションは実物不動産投資の中では最も少額でスタートできる投資先です。

高い利回りがとりやすい

価格が安い分、中古ワンルームマンションは投資利回りも高くなります。価格と同様に立地や築年数によりますが、およそ4%~8%程度の利回りを期待することができます。

中には利回り10%以上でないと興味が持てないという方もいますね。ただし、高い利回りにはリスクが潜んでいるケースもあるので、利回りだけを判断基準にしたり、利回りにだけ気を取られるのは注意が必要です。

空室期間が短い

戸建てやファミリータイプ物件に比べ、空室期間が短い傾向はあります。入居者がワンルームマンションの部屋を決める条件としては、立地と家賃が最も重要視されます。

その他の要素はそれほど大きな要因にはなりません。ワンルームマンションの特徴としては、日当りを重要視していない、駐車場は必要ないなど、ファミリータイプでは重視するであろう点があまり重視されなかったりします。

また、ワンルームマンションは一人で住むため、意思決定権者も一人の場合が多く、何度も内覧をするとか、あれこれたくさん内覧するというケースは多くなく、部屋が決まるスピードも速くなります。もちろん人によりますけどね。

少額の資金で始められる

投資をはじめるに物件価格の他に、諸経費が必要になります。

  • 登記費用
  • 火災保険料
  • 印紙代
  • 固定資産税(日割分)
  • 管理費(月割分)
  • 修繕積立金(月割分)
  • 仲介手数料(仲介の場合。所有者が売り主の場合は要りません)

あとは、現金か、もしくはローンを利用することになります。ローンを利用する場合には、別にローン手数料が必要になります。ローンが利用できるケースが多いため、不動産価格全額の自己資金がなくても、中古ワンルームマンション投資をスタートすることができます。

固定継続収入(給与収入)のあるサラリーマンさんなどは意外とスムーズに借り入れができるため、「サラリーマン大家さん」が増えている理由はこういったところにもあるようです。

中古ワンルームマンション投資のデメリット

たくさんのメリットをあげましたが、中古ワンルームマンション投資はメリットばかりではありません。デメリットやワンルームマンション投資ならではのリスクもあります。

少額からスタートできるとはいえ、失敗だった!では済まされません。デメリットやリスクについてしっかり理解してしっかり判断していきましょう。

利用可能年数が短い

鉄筋コンクリート造のマンション寿命はおよそ60年~80年といわれています。仮にマンション寿命が60年として、築年数が20年とすると利用可能年数は残り40年です。

これが新築となると、60年収入を得られる可能性があるということです。築年数が古いとそれだけ収入を得られる期間が減るという考え方です。

設備の老朽化とリフォーム

建物の排水関係、設備関係の老朽化もさけられません。また、退去のたびにハウスクリーニングや簡易なリフォーム(壁紙やクロスの張り替えなど)が発生する可能性もあります。

マンションの場合、管理組合の有無、管理費、修繕積立金の管理や収支、大規模修繕の予定の有無なども確認しなければなりません。

ずさんな管理の場合、場合によっては、大規模修繕のために、一戸一戸に費用負担が発生するケースもありますので、要確認です。

耐震リスク

中古ワンルームマンションのなかでも、1981年以前に作られた旧耐震基準のマンションは地震に対するリスクが大きくなります。

例えば、火災保険に加入するとしたら、建築年割引が適用になるのは、昭和56年6月1日以降に新築された建物であることが条件になっています。築年数の古いマンションになると、保険会社が引受をしないなど色々な問題もでてきます。

実例!中古ワンルームマンション投資の始め方と実際

ここまで、中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリットを確認してきました。ここからは、実際に運用中の物件を例に、ワンルームマンション投資のはじめ方とその実際をみていきましょう。

どこで相談するか?

中古ワンルームマンション投資を始めたい場合、まずどこに相談すればよいでしょうか。
全国を視野にいれて物件探しをするなら、自分自身でインターネットなどを通じて探すのが早くたくさんの物件を見ることができます。

不動産サイトもたくさんありますが、投資用不動産を探すならオススメはこちらの2つ。

  • 健美家(けんびや)
  • 収益物件数No.1 国内最大の不動産投資サイト楽待(らくまち)

全国の投資用不動産、収益不動産を探すことができます。不動産投資セミナーの案内やコラムなども充実しているので、最初はいろいろ覗いてみて情報収集してみるのもいいです。

物件選びのポイントは?

  • 駅近(最寄り駅から徒歩10分以内)
  • バス・トイレ別
  • できれば分譲タイプの鉄筋コンクリート造
  • 新耐震基準の物件(昭和56年以降築)
  • 広さは最低16平米以上
  • 管理会社が管理している、もしくは管理組合があり管理が行き届いている

他に、家賃収入(想定でしかないが)と、管理費・修繕積立金の記載を確認し、自分でざっくり利回りの計算をしてみることも大切です。

「自分が住むなら」の視点で物件探しをしてしまいがちですが、自分が住みたい物件が、投資として魅力的かどうかは別問題です。家賃相場とランニングコストとのバランスと、物件価格から投資先としていい物件かどうかを判断することが必要です。

オーナーチェンジ物件も狙い目です。

オーナーチェンジ物件とは

「オーナーチェンジ」とは、現在既に入居者がいる物件を、オーナーが次のオーナーに転売することをいいます。

すでに賃借人が入居しているため、新しいオーナーは物件を取得した瞬間から家賃を受け取る権利を手にできるわけです。つまり、購入(取得)後の、入居者募集、入居者審査、賃貸借契約をゼロから結ぶなどの時間と労力を大幅に節約でき、取得したその日から収益が発生するというメリットがあります。

しかし、オーナーチェンジ物件にはデメリットも。

  • 室内の確認ができない
  • 現入居者の条件変更はできない(入居者を選べない)

初心者だからこそオススメのオーナーチェンジ物件ですが、室内を確認せずに購入するのは初心者には特に、かなりの決心がいりますね。

その物件を扱う仲介業者が多少の情報提供をしてくれるケースもあります。最近では個人情報の絡みもあり、答えてくれない項目も多くなっていますが、仲介業者も販売したい意向があるので上手に出来るだけの情報を得ることが大切です。

中古ワンルームマンション投資の実例

物件の概要

  • 場所:地方都市の市内中心部。ビジネス、繁華街中心部にも徒歩圏内。
  • 物件価格:260万円
  • 築年数:築30年
  • 構造:鉄筋コンクリート造
  • オーナーチェンジ物件
家賃 41,000円
管理費 4,600円
修繕積立金 1,000円

取得時の諸経費

仲介手数料+固定資産税日割り分+登記費用+火災保険+印紙代=約25万円

お金の流れは上記のとおりです。

表面利回りと実質利回りの計算方法

不動産投資をする上では、利回りの定義について理解し自分で計算できるようにしておきましょう。

不動産投資の世界では、利回りの概念が2種類あります。表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(NET利回り)です。計算式は次のとおり。

  • 表面利回り=【年間の満室想定の家賃収入】÷【物件価格】×100%=○○%
  • 実質利回り=(【年間家賃収入】-年間運営経費)÷(【物件価格】+購入経費)×100%=○○%

本物件の表面利回りと実質利回りを計算してみると、表面利回り18.9%、実質利回り13.7%となります。計算上は魅力的に見えます。

今回の物件でのリスク軽減策のポイント

物件は、現賃貸人が入居する際(取得の半年前)に、室内リフォームをしてあり、エアコンはその際、新品を取り付けてありました。

普通オーナーチェンジした際に、入居者に対面するかどうかはわかりませんが、オーナーが変更になる旨の通知文を郵送した上で、挨拶をしに行きがてら、室内を内覧させてもらいました。

仲介業者の說明通りの年代の男性が入居しており、室内も半年以内にはリフォームした風であり、ここで一安心といったところでした。

前回の記事にも書きましたが、ワンルームマンション投資の場合、ひとりで居住が大前提。万が一、室内で急な病気で倒れるなどがあった際、長く発見されないような事態にならないとも限りません。

管理人にも挨拶と簡単な状況説明をし、何かあったら連絡を貰えるようにも依頼しています。火災保険の他に、万が一の修理費用、臨時費用を賄うための共済にも加入しています。共済は年間3,060円で安心料と思っています。

まとめ

不動産投資の中でも、中古ワンルームマンション投資は、物件の価格が安く、高利回りが期待できる不動産投資手法です。少額の資金からでもローンを組んでスタートすることもできるため、気になっている方も多いのではないでしょうか。

投資という限りには、メリットもあればデメリットもありますし、リターンを期待すればリスクもあります。

物件選びのポイントは、何より立地です。ワンルームの場合、立地と相応の価格設定ができる物件であれば、それだけでもリスクはかなり軽減できます。即収益の発生する「オーナーチェンジ」物件に絞って探すというのもアリ。

投資という観点での物件選定も重要なポイントです。表面利回り、実質利回りの違いと計算方法を知り、物件情報を正しく読み取る力をつけなければいけません。

いざ、物件を取得したら、できるだけ、リスクを排除することを心がけ、本来一手間かけても入居者と顔を合わせておく方が、後のトラブル回避に繋がるとも思います。

管理人も初心者からの中古ワンルームマンション投資でまだまだ勉強中です。
実は不動産投資はその物件ごとの引き際の判断(売却のタイミング)が非常に大事です。学ぶことが多いです。

いっしょにがんばりましょう♪

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