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ワンルームマンション投資のメリットとデメリットとは?リスクとリスク回避の8つのポイント!

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不動産投資に興味をもっていたものの、シングルマザーFPとしては一棟ものはやはり心理的負担も経済的負担も大きかったため、まずはワンルームマンション投資からスタートしています。

不動産屋や新築投資マンションデベロッパーは当たり前にメリットを全面に謳いますが、かたやネット上には「失敗」談も多く見られます。投資対象は新築ワンルームマンション、中古ワンルームマンション、ファミリータイプ中古マンション、中古戸建て・・といろいろありますが、今回はワンルームマンション投資に焦点をあてて、そのメリットとデメリット、さらにはリスクを押さえていきましょう。

管理人は、前述のとおり、中古ワンルームマンションをまず1つ所有しています。投資開始からまる2年、投資という限りには出口を迎えてはじめて「失敗」か「成功」かという結果論になるのだ思います。

ここでは、はじめてワンルームマンション投資を検討しているという初心者の方のために、ワンルームマンション投資について初心者だから気づくことなど、順次お伝えして行きたいと思います。

ワンルームマンション投資5つのメリット

老後の年金の足しになる

ワンルームマンション投資で得られる家賃収入は老後の年金代わりになります。毎月、家賃収入が入ってくるので、預金の取り崩しと違って精神的な安心感も段違いです。中長期的な視点での物件選びも重要です。

高い利回り

銀行にお金を預けても1%の金利もつきませんが、ワンルームマンションに投資をすると新築ワンルームで2~3%、中古ワンルーム4~6%程度です。投資効率から考えても段違いです。タイミングをみてよく探せば、利回り10%超も十分ありえます。

万が一の保障として~生命保険の代わりとして~

投資用不動産をローンで購入した場合、マイホームのローンと同じように団体信用生命保険に加入するケースが多いです。団体信用生命保険は、ローン購入者に万が一のことが起きた場合、ローンが完済される仕組みです。家賃収入を得ながら、万が一の保障としても活用できるのです。

団体信用生命を利用するケースでなくとも、ローンのない投資物件であれば、遺族に相続することも可能なので生命保険に近い意味あいを含ませることも可能です。

インフレ対策

不動産と家賃は物価の上昇と連動しているので、インフレ対策になります。ただし、これについては、真逆のデフレに弱い面もありますのでこの項目を過度に期待しての投資はリスクも含みます。

特別なスキルが必要ない

ワンルームマンション投資には、入居者からのトラブル・クレーム対応や空室時の入居者募集、滞納家賃の回収などの、大家としての業務はついてまわりますが、戸建てに比べると、賃貸管理の手間が少なくて済むといえます。

これも投資家にとっては大きなメリットです。ワンルームマンションの場合、一般的には管理会社に管理を任せることになります。そうすれば、家賃回収や修繕対応、入居者の審査、さらには定期点検などについてすべて対応してもらえますので、投資家としてはほとんど手間がかかりません。サラリーマンやOLをしながらでも十分可能で、資格も必要ありません。

ワンルームマンション投資のデメリット

売却まで時間とコストがかかる

ワンルームマンション投資は、不動産投資の中では、比較的流動性は高いといえますが、それでも株式や投資信託ほど素早く売却できるわけではありません。

また、売却するには不動産会社に仲介手数料を支払う必要があり、さらに売却益が出た場合には、税金を支払う必要があります。

所有しているだけで経費と税金がかかる

ワンルームと言えども、所有しているだけで、固定資産税がかかります。管理費と修繕積立金もオーナー負担です。他にも、火災保険料や、所得補償保険等、たとえ空室であってもランニングコストが掛かるため、コストとして必ず組み込んでおかなければなりません。

その他にも、常にかかる費用ではありませんが、修繕費や賃貸人の変更がある際のクリーニングやリフォーム代など大きな出費になることもあるので日頃から備えておかなければなりません。

ワンルームマンション投資の8つのリスク

ワンルームマンション投資の一般的なリスクも確認しておきましょう。

  • 借金
    • ローンを利用するケースも多く、ローンを利用したほうがメリットあるケースもありますが、個人的には1戸目は現金で購入してスタートすることをオススメします。
      そして、ワンルームなら1戸ではなく、複数所有することがリスク分散にもなります。次の空室リスクとも関連しますが、空室が出てもローンはなんとか支払えるというプランニングが必要です。
  • 空室
    • 賃貸需要が高い立地を選び、「部屋の内容」と「手ごろな価格(賃料設定)」のバランスを取りましょう。さらに、入居者募集のノウハウをもつ賃貸管理会社に管理を任せることで、空室リスクを減らすことができます。
  • 滞納
    • 滞納家賃の回収は専門家にまかせる
    • 滞納保証がある賃貸管理会社を選ぶ
  • 物件価格下落
    • やはり取得時点から、目先の利回りだけでなく、将来にわたって賃貸需要のある物件を選ぶことが鉄則です。例えば、駅近、バス・トイレ別、分譲タイプの鉄筋コンクリート造物件、オートロック完備など。
  • 家賃下落
    • 築年数の経過とともに家賃の下落はさけれないが、物件価格の下落を避けるために選ぶ視点と同様、下落幅が少なくて済むであろう物件選定が必要です。

  • 地震
    • 多くは火災保険+地震保険で対応可。
  • 火災
    • 多くは火災保険で対応可。賃借人にも、家財保険+借家人賠償責任保険の加入を義務付けるなどの対応は必須
  • 賃貸管理会社倒産
    • 大切な不動産を預けるのにふさわしい信頼できる賃貸管理会社を選びましょう。万が一管理会社が倒産した場合、入居者からの家賃や預かり敷金が戻らないケースも多いです。管理契約の解約、違約金、条件なども事前に確認しておきましょう。

大まかに、ワンルームマンション投資のリスクをお伝えしてきました。もう一つ、個人的にとても気になるのが、室内での孤独死の問題です。万が一、そういった場面に遭遇すると、室内の復旧に予想外の大きな費用がかかるケースがあり、当然その間、空室となり、状況によっては、長期に渡り賃貸人が決まらないという状況に陥ることも。

こういったリスクについても、一部損害保険会社の商品や、少額短期保険などで、費用補償や家賃補償をする商品があり、補償内容に比し、高額な保険料設定でもないと感じますので、ワンルームマンション投資をされているなら検討されるべき点であると思います。

まとめ

年金不安と昨今の史上類を見ない低金利水準の中にあって、金融商品で資産を形成することは極めて困難と言わざるを得ません。

金融商品の場合、利回りの良いものには高いリスクがともないます。また、基本的には、投資は手持ち資金の範囲に限られるものも多くそういった意味では、ローンも利用できる、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資商品といえます。

さらに、デメリットやリスクについて理解することで、かなりのリスクヘッジも可能です。メリットについては上手に說明している綺麗な資料や動画、さらには営業マンの口など、メリットを理解する機会は多くなっています。

ここでは、ワンルームマンション投資のデメリットと、8つのリスクについてできるだけ簡易に理解しやすくお伝えしました。

個人的には、ミドルリスク・ミドルリターンを知識武装、情報武装、経験武装していくことで、極力ローリスクに近づけながら、自分年金作りとしても不動産投資には魅力を感じています。

資産を守りながら安定的な収入を手に入れたいと考えているのであれば、「ミドルリスク・ミドルリターン型」の不動産投資も選択肢のひとつとして考えてみるものいいと思います。

いっしょにがんばりましょう♪

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